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8月上海二手住宅: 市場量價均呈現穩中趨降的走勢? 上海房產顧問 二手房

發布日期:2019/9/9來源:信義房屋企研室

8月上海二手住宅市場成交量延續3月份以來小幅回落的走勢,但跌幅開始逐漸收窄,成交均價也繼續現小幅回落,但下降幅度有限。總體來看,市場量價均呈現穩中趨降的走勢。

來源 | 信義房屋企研室

薦讀 | 8月,上海二手住宅共成交約1.97萬套,市場延續小幅回落態勢,但跌幅開始逐漸收窄;合同成交均價約3.76萬元/㎡,延續6月的回落走勢,但下降幅度有限。


01成交量:約1.97萬套

2019年8月,上海二手住宅共成交約1.97萬套,環比下跌2.09%,跌幅進一步收窄,同比上漲47.31%。自4月開始,市場成交量就開始小幅回落,說明當前二手住宅市場成交穩中趨降。 


02成交均價:約3.76萬元/m2

2019年8月上海二手住宅合同成交均價約3.76萬元/m2,環比下跌2.48%,同比下跌1.78%。8月二手住宅合同成交均價延續6月的回落走勢,繼續小幅走低,也創2019年3月以來的新低。這說明市場已經開始進行調整階段。


03各區成交量:4漲12跌

從7月、8月上海各區的二手住宅成交量對比來看,16個區縣中僅奉賢、浦東、青浦、楊浦四個區成交量環比上漲,其它12個區縣環比下降。其中,楊浦環比上漲幅度最大,漲幅為15.6%,黃浦區環比下降幅度最大,跌幅為22.6%。 


04各區成交均價:10漲6跌

從8月上海各區的二手住宅合同成交均價對比來看,16個區縣中10個環比上漲,6個環比下跌(前值:4漲12跌),成交均價環比上漲的區增加6個。下跌區縣中,浦東下降幅度最大,為7%。上漲區縣中,長寧和靜安的環比上漲幅度最大,均為4.2%。成交均價的變化,說明當前市場價格總體維持平穩,不具備連續大漲、大跌條件。


05各環線成交量分布:郊環以外占比最高

從8月的各環線成交占比可以看出,郊環以外成交量表現突出,成交占比為2018年以來的新高,占比15.49%。而內環以內和內中環間的成交占比繼續回落,其中內環內成交量占比僅11.3%,為今年3月以來的最低值。說明隨著市場的調整,中環以內的成交量下降的幅度更加明顯。


 06各環線成交均價變化:內環以內和外郊環間環比下降

從8月的各環線合同成交均價變化來看,僅內環以內和外郊環間環比下降,其它環線則環比上漲。從各環線成交結構的量、價變化,可以看出,內環以內和外郊環間成交量價的明顯回落,造成了8月二手住宅合同成交均價環比回落。 


07各面積段成交量分布:市場仍以剛需為主力

從8月各面積段成交占比對比可以看出,50平米以下成交占比本月繼續回落,僅18.4%,為2018年以來的新低。110-200平米的成交量也繼續回落,但70-90平米的成交占比則繼續回升,成交占比為27.1%,處于較高的水平。這說明,市場仍以剛需為主力。 


08各面積段成交均價變化:僅200㎡以上上漲

從8月的各面積段成交均價變化來看,除200平米以上環比上漲0.6%以外,其它各面積段成交均價均下降,其中140-200平米環比下降幅度最大,跌幅為4.5%。而90-140平米的環比下降幅度最小,表現較為穩定。 


09各總價段成交量分布:300萬為成交主力

從8月的各總價段成交占比可以看出,300萬以下的成交占比增加1.6%至65.4%為成交絕對主力,且已連續兩個月成交占比上漲。而300—500萬成交占比繼續下降,較上月占比下降1.1%。 


10各總價段成交均價變化:僅500-800萬和2000萬以上環比上漲

從8月的各總價段合同成交均價環比變化來看,除500-800萬和2000萬以上環比上漲以外,其它總價段環比均下降,其中1200-2000萬下降幅度最大,跌幅為3.4%,呈現量價齊跌的走勢。而內環以內,成交占比不斷攀升,但成交均價卻走低的趨勢。 


總結

2019年8月上海二手住宅市場成交量延續3月份以來小幅回落的走勢,但跌幅開始逐漸收窄,成交均價也繼續現小幅回落,但下降幅度有限。總體來看,市場量價均呈現穩中趨降的走勢。


8月份以來,在“堅持房住不炒,不將房地產作為短期刺激經濟手段”的調控主基調下,各地房地產調控密集出臺,尤以房地產金融政策收緊為核心。


其中,央行對個人商業房貸利率機制進行調整,但該政策旨在保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,因此對于貸款利息支出影響或將有限。在當前調控政策穩定的背景下,預計市場或將繼續保持穩中趨降的走勢。

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